[kirill24]

В этой теме предлагаю обмениваться информацией по выбору Управляющей компании для нашего посёлка (или отсутствию такого выбора ). Приветствуются ссылки на опыт других посёлков по организации управления инфраструктурой, опыт взаимодействия жителей и управляющей компании.

В приложении проект договора с УК нашего Застройщика - ООО "Комплексный Сервис".

[kirill24]

Полный текст: http://www.krn-vesti.ru/news/dogovor_s_upravljajushhej_kompaniej_kak_izbezhat_podvodnykh_kamnej/2014-01-23-4576

Государственная жилищная инспекция Московской области открывает новую рубрику «Жилищная инспекция информирует». В ней мы будем писать о том, как защитить ваши права в сфере ЖКХ. Из чего складывается тариф за жилищно-коммунальные услуги и как вы можете на него влиять?
Как заставить управляющую компанию работать качественно?
Как добиться перерасчета коммунальных платежей?
Мы ответим на самые волнующие вас вопросы в сфере ЖКХ.
Также работают группы Госжилинспекции Подмосковья в соцсетях.
Их легко найти в Facebook и Вконтакте, набрав в поиске «Жилинспектор МО».
Мы ответим на ваши вопросы онлайн.  

Типичные виды нарушений
Госжилинспекция Московской области предупреждает о типичных нарушениях закона при заключении договоров управляющими компаниями с собственниками жилья.
Чаще всего договоры управления многоквартирным домом, в которых нарушаются права собственников, заключаются застройщиком или аффилированной с ним управляющей компанией в новостройках. Как правило, собственникам предлагают заключить этот договор накануне передачи документов или ключей от квартиры. Новосел в этот волнующий момент больше озабочен предстоящей поклейкой обоев, чем содержанием договора с управляющей компанией. А зря…
Буквально через пару месяцев, когда обладатель новой квартиры получит первые квитанции на оплату услуг ЖКХ, у него возникнет много вопросов. Госжилинспекция Московской области  просит обратить внимание на самые распространенные виды нарушений закона управляющими компаниями при заключении договоров с собственниками.

Тарифное жонглирование
Нередко управляющая компания оставляет за собой право утверждать тарифы на оказание коммунальных услуг, если собственники не провели общее собрание и сами эти тарифы не установили. Цель проста – самостоятельно утвердить завышенный размер платы и получить прибыль.
Это категорически противоречит законодательству и грубо нарушает права собственников. Жилищным кодексом определено: если не проводится общее собрание собственников для утверждения тарифов и размеров платы на содержание и ремонт общего имущества, то управляющая компания должна применять размер платы, утвержденный местной администрацией.
Пример. Раменский район, д. Островцы, ул. Подмосковная, д. 32. Управляющая компания ООО «ПУЖКХ Островецкое» в 2012 и 2013 годах, ссылаясь на договор с застройщиком, собственными приказами устанавливала размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме. «На основании чего рассчитываются суммы в платежках, непонятно, – говорит житель дома Сергей Алексеевич, – нашего мнения не спросили, общего собрания тоже не было».  
21 ноября Госжилинспекция Московской области вынесла управляющей компании предписание устранить нарушение и провести перерасчет платежей с июля 2012 по ноябрь 2013 года.  

Утром – деньги, вечером – отопление
В договоре управления может быть прописано обязательство собственников вносить предоплату за услуги ЖКХ. Чаще всего такие договоры собственникам (или будущим собственникам) предлагают заключать компании-за-стройщики. В Госжилинспекцию Московской области жители жалуются на то, что их заставляют вносить авансы на несколько месяцев вперед, иногда до полугода.
Управляющая компания (или застройщик) обычно мотивируют это малым количеством жильцов и необходимостью аккумулирования денег для расчетов с ресурсоснабжающими организациями перед предстоящим отопительным сезоном, иначе, мол, батареи зимой будут холодные.
Цель управляющей компании в этом случае – получение денег в собственный оборот и извлечение прибыли. В российской практике были и случаи мошенничества: управляющая компания собирала предоплату в течение нескольких месяцев с собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, а потом фирма ликвидировалась. Итог: руководители «в розыске», средств нет, впереди – зима.
Важно знать: собственник жилья должен платить только за предоставленные услуги, исходя из объема их потребления. Это закреплено Жилищным кодексом и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Договорное рабство
Встречаются управляющие компании, которые увеличивают срок действия договора управления многоквартирным домом. Жилинспекторы Подмосковья выявляют договоры управления, заключенные более чем на 5 лет и даже на 10 лет! Цель управляющей компании в этом случае – создать условия для получения прибыли на максимально длительный срок.
Между тем Жилищный кодекс четко оговаривает, что максимальный срок действия договора – 5 лет.

Кому устранять недоделки?
Еще один трюк управляющей компании – включение в договор пунктов о снятии с себя ответственности за ущерб собственнику, возникший по причине строительных недоделок.
Согласно Градостроительному кодексу ввод построенного дома в эксплуатацию допускается при соответствии его требованиям технических регламентов и проектной документации.
В случае выявления в процессе эксплуатации дома строительных дефектов управляющая компания должна принять все необходимые меры по их устранению, а после – взыскивать возмещение расходов с застройщика. Управляющие компании всячески пытаются избежать этой ответственности.
Прописывают, случается, даже пункты, что собственник не вправе требовать изменения размера платы, если услуги оказываются ненадлежащего качества или с перебоями! Это прямое нарушение Правил предоставления коммунальных услуг, гласящих, что управляющая компания в такой ситуации обязана произвести перерасчет.
Пример. Балашиха, ул. Заречная, д. 31. Управляющая компания: ООО «Заречье». Ольга, собственник одной из квартир, сообщила, что за-стройщик сдал дом без входных квартирных дверей, а управляющая компания взяла дом в управление.
– Больше трех месяцев из двух лифтов работает один. «В квартирах, куда собственники не заселились, сваливается строительный мусор, слоняются какие-то непонятные личности, – рассказывает Ольга. – В ООО «Заречье» говорят, что двери не поставил застройщик, обращайтесь туда. Лифт не работает? Тоже из-за за-стройщика». Были в этом доме  проблемы с отоплением и горячей водой. И тоже «по вине застройщика».
Жильцы, у многих из которых маленькие дети, всю осень, куда можно, звонили и писали. А в договоре управления, заключенном между собственниками квартир и управляющей компанией, черным по белому написано: «Управляющая компания не несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу собственников в многоквартирном доме, возникший в результате строительных недоделок и скрытых дефектов, выявленных при эксплуатации многоквартирного дома. Также в обязанности управляющей компании не входит устранение данных недоделок и скрытых дефектов».

Читайте мелкий текст
Юристы Госжилинспекции Подмосковья отмечают, что если процедура по выбору управляющей компании и заключению с ней договора была проведена с соблюдением закона (проведено общее собрание собственников, был кворум, решения принимались большинством голосов и зафиксированы в протоколе), то расторгнуть этот договор будет сложно. Надо будет доказать неисполнение условий договора управляющей компанией.
Поэтому, если вам, уважаемые читатели, предлагают заключить договор на управление многоквартирным домом, внимательно читайте все пункты.
Если есть подозрение, что договор составлен с нарушением законов и ущемляет ваши права, не  торопитесь его подписывать.
Даже если вас уверяют, что это договор «временный», «согласованный», «стандартный для всех», и тем более, если «подписать надо было вчера». Лучше проконсультируйтесь в Государственной жилищной инспекции Московской области.

Задать свой вопрос вы можете по электронной почте press@gilinspector.ru или в представительствах Госжилинспекции в социальных сетях Facebook и Вконтакте, которые легко найти, набрав в поиске «Жилинспектор МО».
В.Афанасьев,
главный специалист отдела организационной работы
ГУ «Государственная
жилищная инспекция
Московской области».

[kirill24]

Хорошая вводная статья. Взято отсюда: http://tsg-mechta.ru/articles/2056

Управление коттеджным поселком: правовое регулирование, судебная практика

Понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» в России нормативно не определены. Поэтому можно говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства. Какими же нормами руководствоваться при управлении коттеджным поселком?

Уточнение понятий

Коттедж можно определить как небольшой благоустроенный жилой дом, расположенный в пригороде. Другим критерием можно считать возможность круглогодичного проживания. Кроме того, коттедж должен обладать полным набором коммуникаций, обычных для городской квартиры, а в чем-то даже превосходить его.

Уточняя понятие «коттеджный поселок», в первую очередь надо отметить, что таковым нельзя назвать 10, 20 или больше находящихся рядом коттеджей. Обычно коттеджный поселок задумывается изначально как единое целое и строится по определенному плану. В нем есть общая территория, на которой расположены, к примеру, правление товарищества собственников жилья (ТСЖ), общая гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д. Торговые точки — небольшие павильоны, магазины, кафе — здесь тоже не редкость, но только в случае их экономической целесообразности. В настоящем коттеджном поселке коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию выгоднее проводить и в дальнейшем обслуживать, скооперировавшись. Ну и, безусловно, необходимо иметь охрану, которая будет защищать территорию поселка в целом.

Следовательно, коттеджным поселком можно считать скопление индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающих собственной инфраструктурой.

По аналогии закона…

В связи с отсутствием в законодательстве РФ норм, посвященных порядку создания, организации и управления коттеджными поселками, взаимоотношениям между органами управления и собственниками коттеджей, актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, обеспечением коммунальных платежей.

Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют данную конструкцию и на модель коттеджного поселка как своеобразного дома, в котором квартирами являются коттеджи. Поэтому для урегулирования отношений, связанных с содержанием общего имущества в коттеджном поселке, судами по аналогии используется жилищное законодательство (в частности, нормы о содержании общего имущества в многоквартирном доме).

Конечно, в Жилищном кодексе РФ есть нормы, касающиеся собственников индивидуальных жилых домов. Например, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Но необходимо помнить, что коттеджный поселок это не просто сумма индивидуальных жилых домов, а целая инфраструктура.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Право выбора

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Собственники коттеджей вправе избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления). Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие. Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Оптимальной является ситуация, когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию или предлагает уже готовую организацию с приемлемыми ценами.

Удобство данной схемы заключается в ее простоте, экономии времени и отсутствии посредников в виде ТСЖ или ЖК, которые могут взимать дополнительную плату или «перевыставлять» счета за услуги с наценкой на конечных потребителей. Кроме того, застройщику как никому другому известна инфраструктура поселка, расположение коммуникаций и т.д.

Однако и злоупотребления со стороны такой управляющей компании возможны. На практике встречаются договоры, на основании которых строятся коттеджи и в которых отдельным пунктом прописана обязанность будущего собственника коттеджа передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. Законность включения такого рода формулировок в договоры представляется сомнительной, поскольку это ограничивает дееспособность собственника в части распоряжения своим имуществом. Логика застройщика проста: «Вас много, а я один. Построишь, потом приходиться «бегать» за каждым собственником, заключать договор». Застройщик, которому принадлежат коммуникации, может просто не разрешить использовать свои сети для поставки, например, электричества другой управляющей компанией. Здесь все зависит от его грамотности, от «политики» управляющей компании.

ТСЖ и ЖК

Данный способ управления коттеджным поселком предполагает наличие институционального субъекта (юридического лица), осуществляющего управление. При управлении ЖК или ТСЖ эти юридические лица выступают в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей. Необходимо особо отметить, что в соответствии с отечественным законодательством ТСЖ и ЖК не имеют никаких прав на общее имущество коттеджного поселка, которым они управляют.

Преимущества ТСЖ:

• все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);

• проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников услугами с оптимальным соотношением цены и качества;

• удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся на территории поселка;

• каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг (участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании), избираться в правление или ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе исполнительной дирекции.

Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.

Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Состав общего имущества

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Перечень общего имущества в многоквартирном доме четко прописан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. С составом общего имущества в коттеджном поселке дело обстоит немного сложнее ввиду отсутствия такого перечня в каком-либо нормативном акте.

Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Обычно состав общего имущества указывается в договоре, на основании которого возводится основное строение (коттедж).

Собственники коттеджей обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Таким образом, плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон. А как быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил такого договора, но тем не менее пользуется всеми услугами (ездит по очищенным дорогам, пользуется охраняемой парковкой и т.д.)? Как показывает судебная практика, в таких случаях управляющая компания обращается к собственникам коттеджей с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости услуг.

Еще одна проблема – определение доли в праве общей собственности. Часто долю в общем имуществе коттеджного поселка рассчитывают исходя из площади земельного участка под коттеджем (поделив ее на площадь всех помещений в коттеджном поселке). Однако пока общей практики по этому вопросу не выработано.

Таким образом, при управлении коттеджным поселком выявляются очень многие пробелы в законодательстве, которые может заполнить только судебная практика или нормативное регулирование вопроса.

Малмыгин Александр,

Юрисконсульт Юридической фирмы «ЛЕВЪ»

[kirill24]

Другая статья: http://www.informetr.ru/journal/around/6544/


Жить за городом — вдалеке от суеты городских улиц, наедине с природой, слушать по утрам пение птиц и радоваться лучам восходящего солнца. Пожалуй, иметь свой собственный загородный дом не отказался бы никто из нас. Но вряд ли кто-то готов отказаться от того уровня комфорта, который сопровождает нас в городской квартире. Именно поэтому наличие в коттеджном поселке развитой инфраструктуры, всех коммуникаций, телефонной связи, телевидения и интернета становится при выборе определяющим фактором. При этом грамотное функционирование инфраструктурной системы во многом зависит от профессионализма управляющей организации, занимающейся эксплуатацией поселка. Какие услуги входят в стандартный набор таких организаций, и есть ли отличия между управлением коттеджным поселком и городской многоэтажкой?
По мнению помощника по правовым вопросам депутата Государственной думы РФ, первого заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Е. Л. Николаевой Ивана Кудряшова, главное отличие управления коттеджным поселком от управления многоквартирным городским домом — в существующей законодательной базе. Управление многоквартирным домом в городе регламентируется жилищным кодексом РФ, а в загородном поселке комфортные условия проживания могут быть созданы только по желанию собственников, на основании заключенных собственниками индивидуальных договоров с управляющей организацией. Законодательная база, регламентирующая управление коттеджным поселком, сейчас находится только на стадии формирования.

«Управление поселением осуществляется в соответствии с законом „Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ“. В соответствии с этим законом осуществляется разделение на муниципальные образования, и организуется управление созданными городскими или сельскими поселениями: принимается устав поселения, создается система органов управления. В соответствии с законом граждане могут организовывать территориальное общественное самоуправление, — говорит Иван Кудряшов. Вместе с тем, организация управления жилыми комплексами осуществляется в соответствии с жилищным кодексом РФ. Однако для малоэтажных жилых комплексов с их большой территориальной разбросанностью правовое регулирование недостаточно полное. В частности, не урегулирован статус территорий общего пользования, особенности управления поселками и общего имущества в них. В таком случае, пробелы в правовом регулировании обычно заполняются соглашениями между управляющей организацией и собственниками жилых домов. На основании этих соглашений, заключаемых в соответствии с общими принципами, заложенными в жилищном кодексе, и при предоставлении коммунальных ресурсов, в соответствии с положениями правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановление Правительства РФ № 354, осуществляется предоставление услуг управляющей организацией поселка его жителям. Соответственно, исходя из положений вышеуказанных нормативных правовых актов, стороны соглашения могут осуществить защиту своих прав. При этом основным правом владельца недвижимости является право требовать надлежащего предоставления услуг, предусмотренных соглашением, основным правом управляющей организации является право получать оплату стоимости услуг. Данные права стороны могут защитить в судебном порядке».

Есть и схожие моменты в управлении многоквартирными домами и коттеджными поселками — окончательное решение по управлению в обоих случаях принимают собственники. В многоквартирных домах — это общее собрание собственников, а в коттеджных поселках собственники могут не собирать такое собрание для организации управления и делегировать свои полномочия управляющей организации в индивидуальном порядке.

Управлять организованными поселками должны профессионалы, — считает Иван Кудряшов. — Сейчас на законодательном уровне решается вопрос правового регулирования содержания и эксплуатации общих территорий поселков. Планируется, что управлением жилой недвижимостью будут заниматься профессиональные управляющие, а не любой желающий. Застройщик при этом сохраняет за собой право создать управляющую организацию — как до начала строительства, так и после ввода объектов в эксплуатацию. Другое дело, что практика показывает — чем раньше создается в поселке управляющая организация, тем лучше.

Одной из наиболее часто встречающихся форм управления коттеджными поселками до последнего времени были некоммерческие партнерства — объединения собственников жилья и, часто, инженерных коммуникаций на территории поселка. При этом это не самый удачный и эффективный вариант. Связано это с тем, что в данном случае в процессе управления загородным поселком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами. Выглядит этот процесс следующим образом: участники некоммерческого партнерства выбирают председателя, который берет на себя все организационные вопросы по управлению поселком, в т. ч. нанимает для этого специалистов. С одной стороны неплохо, что сами жильцы принимают решение о выборе той или иной эксплуатирующей организации. Это может быть одна или несколько компаний, ответственных за определенный вид работ. С другой стороны, налицо явный недостаток — жильцы вынуждены заниматься вопросами, для грамотного решения которых у них зачастую не хватает необходимой компетенции. Это касается и подбора эксплуатирующей организации, и оценки результатов работы этой компании. Поэтому более эффективным вариантом управления загородным поселком является создание в нем управляющей организации, которая оперативно и качественно будет решать все вопросы, связанные с его эксплуатацией, отчитываясь перед собственниками за результаты оказанных услуг.

Уже на этапе подписания договора (предварительного или основного) о продаже жилого объекта застройщик может предложить покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов оформить отношения с управляющей организацией, осуществляющей работы по содержанию и обслуживанию территории поселка и оказывающей иные услуги жителям. Правда, и в данном случае возможны два варианта — либо управляющая организация будет самостоятельно проводить весь основной объем работ по содержанию поселка, либо в состав этой организации войдет несколько специалистов-профессионалов, которые уже будут отбирать профильные в той или иной области компании, оценивать их работу, заниматься сбором платежей. В случае какой-либо нештатной ситуации управляющая компания может оперативно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих долгих процедур. Финансирование ремонтных работ в таком случае может осуществляться из созданного заблаговременно резервного фонда, банковского кредита или средств подрядной организации, выполняющей работы в кредит. Преимущества такой формы управления коттеджным поселком налицо — привлекается одна компания, которая на должном профессиональном уровне занимается всеми вопросами, касающимися эксплуатации этого поселка.

Приведем стандартный минимум услуг, которые призвана оказывать управляющая организация коттеджного поселка

 - круглосуточное техническое обслуживание и ремонт эксплуатируемых внутриплощадочных инженерных коммуникаций, проходящих по общественной территории
 - контроль доступа на территорию
 - содержание зелёных насаждений в местах общего пользования
 - уборка проездов, пешеходных дорожек и мест общего пользования
 - вывоз бытового мусора
 - сбор средств за коммунальные платежи с домовладений

Существует также ряд дополнительных услуг, предоставляемых управляющими организациями. Их перечень варьируется в зависимости от поселка. Например, Управляющая организация «Экосервис Обнинск», занимающаяся эксплуатацией поселка «Экодолье Белкино», предоставляет услуги по ландшафтному дизайну, геодезическим работам, вывозу строительного мусора и т. д.

Основной задачей компании «Экосервис Обнинск» является создание комфортных условий проживания в поселке, — говорит директор ООО «Экосервис Обнинск» Антонина Зелинская. — Главным преимуществом жизни собственников жилых домов в коттеджном поселке является организованная система обслуживания всего поселка, что включает в себя организацию пропускной системы на территорию, обслуживание дорог, газонов, всех общественных территорий и многое другое. На данный момент управляющая организация при заключении договоров управления коттеджным поселком «Экодолье Белкино» выстраивает взаимоотношения, которые позволят в будущем эффективно управлять всей инфраструктурой жилого комплекса. Безусловно, активное участие каждого собственника в жизни поселка позволит создать цивилизованное сообщество, где норма жизни — чистые улицы, ухоженные домовладения, благоустроенные площадки для отдыха, совместные праздники и добрососедские взаимоотношения.

Таким образом, можно обозначить плюсы и минусы основных форм управления коттеджным поселком

Некоммерческие партнерства:

+++ Плюсы

 - Сами жильцы принимают решение о выборе управляющей организации и привлечении соответствующих специалистов.
 - Отсутствуют дополнительные посредники между конечным потребителем и поставщиком услуг.

--- Минусы

 - Сложность в проведении общих собраний, трудности в принятии общего решения. На собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок — у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать.
 - Жильцы не являются профессионалами, как в вопросе выбора квалифицированной управляющей организации, так и в подборе специалистов.
Замедляется процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство партнерством только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

Управляющая организация

+++ Плюсы

 - Сокращение стоимости услуг примерно на 30–40 % по сравнению с ситуацией, когда эксплуатацией поселка занимаются несколько организаций.
 - Собственник жилья в поселке имеет возможность требовать выполнение договора об обслуживании напрямую в управляющей компании, я не через общее собрание, т. к. при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником.
 - Комплексное обслуживание одной организацией всех инженерных систем позволяет осуществлять оперативный и качественный контроль их состояния и своевременную модернизацию оборудования.
 - Единая специализированная управляющая компания позволяет сократить расходы на привлечение персонала и полностью автоматизировать целые направления работы — например, возможность круглосуточного ежедневного внесения коммунальных платежей через терминалы и автоматизация услуг доступа на территорию с применением карт.

--- Минусы

 - При отсутствии конкуренции возможно завышение тарифов ЖКХ со стороны управляющей организации.

Правда, этот факт всегда довольно легко проверить, сравнив стоимость услуг с городскими тарифами. При этом у профессиональной управляющей организации, дорожащей своей репутацией и качественно выполняющей свою работу, нет необходимости в завышении стоимости услуг.

[Pro]

Прочитал Договор с УК - опять попытка загнать всех в один колхоз :-).
С председателем колхоза (уполномоченный Управляющий), который будет иметь власть диктатора. И кто именно его "уполномочивает", на какой срок, и может ли его общее собрание "разуполномочить" -  в Договоре скромно не уточняется.

Что, форма управления некомерческих объединений, как "выборное Правление и председатель правления" не подходит? Единоличной власти не будет?
 
Рабовладельческий строй давно отменён, диктатура пролетариата - тоже.
Есть Конституция РФ и порождённые ей Федеральные Законы.
А также есть форма КОЛЛЕКТИВНОГО самоуправления (общее собрание, например). Но никак не "Управляющий". Мне будет любопытно посмотреть на тех, кто сам проголосует за власть диктатора над собой (т.е. не глядя распишется в таком Договоре) :-). А судя по этому Договору - никакого голосования и не будет ни в какой форме, Управляющего просто назначят, и попробуйте потом не подчиниться. Подписали договор? Тогда со всем, что там написано - согласны!


Давайте наконец уточним и то, что называется там в Договоре "Комплекс" - формально НЕ ЯВЛЯЕТСЯ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЁЛКОМ.

При покупке квартиры мне менеджеры неоднократно чётко объясняли, что эти 11 многоквартирных домов, да и сам Жилой Комплекс "Остров Эрин" - в статусе "МИКРОРАЙОН г.Москвы", и все платежи и обязательства жителей будут применяться по нормам микрорайона г.Москвы, применимые к жителям многоквартирных домов.

И действительно - коттедж с участком земли, в коттеджном посёлке, я не покупал.

Месяц назад у меня состоялась встреча с ген.директором "Софьино-70" Гиляровой Е.Е., которая, в ходе различных обсуждений, подтвердила что это - микрорайон Москвы, есть свидетели этому.

И, наконец, советую всем прочитать ст.421 ГК РФ, для понимания могут нас заставить что-то подписывать, что нам не надо, или не могут.
Не могут.
Любое понуждение к заключению договоров в Российской Федерации - запрещено законом.

[kirill24]

Здравствуйте, уважаемый Pro!

Очень правильный вопрос вы поднимаете!

Не могли бы вы подтвердить что мы - микрорайон Москвы нормативными документами? Или каким-то официальным запросом в Миэль? Или давайте сходим в Краснопахорскую администрацию.

 Просто если мы - не НП, а микрорайон, то в каком правовом поле мы находимся? В поле законов о местном самоуправлении? И кто наш глава? Глава Краснопахорского поселения?

Я тоже нашёл, что "Жилищным кодексом определено: если не проводится общее собрание собственников для утверждения тарифов и размеров платы на содержание и ремонт общего имущества, то управляющая компания должна применять размер платы, утвержденный местной администрацией. "

Уточнить бы, что это за тарифы и их размер. И знать бы ещё где это уточнить

[kirill24]

Был сегодня в Краснопахорской Администрации.
Сказали, что мы всё-таки "Коттеджный посёлок".
Поскольку земля, где мы находимся - частная собственность и городу не принадлежит.
Официального документа в Администрации не дали, сказали, что они - не юристы, и что для них самих на территории Новой Москвы многое непонятно.
Тут действительно непонятно, дома вроде многоквартирные, а вроде в посёлке. Кто должен их обслуживать?
Совет дали такой - сами объединяйтесь и договаривайтесь между собой, выбирайте кто будет вас обслуживать.
Хотя конкурс среди УК по вашим домам префектура уже провела и какая-то УК уже выиграла (видимо, это УК нашего Застройщика).
Также сказали, что в любом случае, если они будут решать вопрос нашего обслуживания, то только через какую-то управляющую компанию (которая выиграет тендер).
За качество работы этой компании Администрация ответственности не несёт и влияния на неё не имеет.
В общем, спасение утопающих - дело рук и ног самих утопающих.
Наверное, есть смысл провести собрание жителей многоквартирных домов, выбрать старосту, инициативную группу и для начала внимательно разобраться в ситуации.

[Неля Д]

в многоквартирках точно есть инициативная группа.
часто вижу одних и тех же мол.людей которые приезжают к Наталье с вопросами по их недоделкам.

[kirill24]

Калькулятор стоимости услуг Управляющей компании
http://www.ooots.net/price

[Pro]

Кирилл, есть смысл обратиться за разъяснениями в Краснопахорскую администрацию.
В любом случае, я покупал квартиру В МОСКВЕ, со всеми комуникациями (которые должны быть подключены и работать, при приёмке квартиры), это входило в цену, и согласен по тарифам Москвы оплачивать потребление по факту.
Всё остальное, за пределами моего многоквартирного дома, пока спорно - фактической собственности нет до сих пор, границы земельных долей не определены, межевания нет и не будет, и вообще - в свидетельстве от Росреестра никак НЕ указывается характер и размер доли в "общем имуществе" . Только собственность на квартиру.
И такого свидетельства тоже до сих пор у нас нет - одни сказки да отговорки со стороны застройщика.
На основании чего вообще подписывать какие-то "Договора" от лица "владельца" или "собственника"? Это и противозаконно, да и просто, не умно.

Впрочем, у вас в коттеджах возможно по-другому, может вы уже и собственники, не знаю.
Знаю, что в приведённом проекте и Договора и Правил проживания - есть многое, противоречащее законодательству и Конституции, и подписывать ЭТО - нельзя.
И диктатора сажать себе на шею - нельзя.

Думаю, что разъяснения о статусе жилого комплекса - это должно быть началом определения дальнейшей линии и позиции.
Поэтому - пора посылать делегацию в Краснопахорскую администрацию, для начала. И получить там официальный документ.
Хотя и из нашего почтового адреса, вроде, уже понятно...а называть этот комплекс в публикациях (и "договорах" на вышибание денег) можно как угодно - посёлок, коттеджный посёлок, закрытая территория, секретная база, территория НЭП...и т.д.  Но определяющим всегда и везде будет только ДОКУМЕНТ. За подписью главы администрации. В официальном письменном ответе. Ни чьи просто слова и устные "ответы" - ничего не значат и ценности не имеют.

[Неля Д]

а есть точные данные по всем параметрам? и многоквартирки входят сюда или нет?